В некоторых случаях переход к прямым договорам между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями будет обязательным

dijiiiiiiiiiita / Shutterstock.com

Законопроект, предполагающий заключение договоров электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, а также договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в многоквартирных домах, был обнародован Минстроем России еще в прошлом году¹. По мнению разработчиков, данная мера позволит существенно снизить задолженность по коммунальным услугам, возникающую в том числе в связи с тем, что недобросовестные управляющие организации и ТСЖ не перечисляют в ресурсоснабжающие организации полученные от жильцов средства на оплату коммунальных услуг, а пытаются на них заработать (путем получения процентов по счетам). По данным министерства, на данный момент такая задолженность управляющих компаний составляет около 250 млрд руб.

В процессе обсуждения данной инициативы в Правительстве РФ было принято решение закрепить в законодательстве более компромиссный вариант, сообщил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень в ходе состоявшейся вчера пресс-конференции. Предполагается, что договоры на поставку ресурсов будут заключаться непосредственно с владельцами квартир в случае принятия такого решения общим собранием собственников помещений в МКД – об этом необходимо будет уведомить управляющую компанию, ресурсоснабжающую организацию, а также соответствующую жилищную инспекцию. При отсутствии такого решения договоры по-прежнему будут заключаться с управляющей компанией или ТСЖ (ч. 6.2 ст. 155 Жилищного кодекса). Однако если управляющая компания больше двух месяцев не перечисляет плату за коммунальные услуги, переход на прямые договоры между ресурсоснабжающими организациями и владельцами квартир будет обязательным. Таким образом, для МКД, управление которыми осуществляется без нарушений, ничего не изменится, а недобросовестные управляющие организации вынуждены будут уйти с рынка, подчеркнул министр. Напомним, о необходимости "отрезать эти управляющие компании от денежного потока" в ходе прошедшей 14 декабря большой пресс-конференции Президента РФ говорил и Владимир Путин. Тем не менее конкретный срок принятия соответствующего законопроекта пока не определен.

Также во исполнение поручения президента (подп. "б" п. 1 перечня поручений от 5 ноября 2017 г. № Пр-2261) разработана дорожная карта поэтапного перехода от долевого строительства с привлечением средств граждан к проектному банковскому финансированию застройщиков, сообщил Михаил Мень. По словам министра, документ, который в настоящее время находится на согласовании в Правительстве РФ, предполагает не полный отказ от долевого строительства, а предоставление определенных преференций застройщикам, получающим целевые кредиты на строительство МКД и пользующимся счетами эскроу (кстати, в ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее – закон об участии в долевом строительстве) уже закреплена возможность привлечения застройщиком денежных средств, размещенных на счетах эскроу). Скорее всего, к таким застройщикам не будут применяться обновленные требования, которые начнут действовать с 1 июля следующего года, в частности – о размере собственных средств застройщика, который должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства МКД (ч. 2 ст. 3 закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ).

Прежде чем процесс перехода к проектному финансированию будет запущен, предполагается оценить, во-первых, сможет ли банковское сообщество в полном объеме финансировать жилищное строительство (речь идет о немалых суммах, ведь объем инвестиций граждан в жилищное строительство составляет, по экспертным оценкам, около 3,5 трлн руб.), а во-вторых, сколько это будет стоить для застройщиков. "Когда эскроу-счета заработают, банки будут получать средства от граждан под 0%, а основные риски будут концентрироваться в государственном компенсационном фонде [создан для защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщиков – средства фонда будут расходоваться, в частности, на выплату компенсаций пострадавшим дольщикам и завершение строительства проблемных объектов. По данным Минстроя России, по состоянию на 18 декабря на счет фонда поступило более 42 млн руб. от 266 застройщиков, заключено 1159 договоров долевого участия, предусматривающих такие компенсационные гарантии. – ГАРАНТ.РУ]. Нужно понять, не будут ли банки выдавать кредиты застройщикам по ставкам коммерческих кредитов и не станут ли они осознанно их банкротить, находя причины для отказа в финансировании", – подчеркнул Михаил Мень. В связи с этим министерство обсуждает с Банком России возможность закрепления предельной ставки кредитования застройщиков за счет размещенных на счетах эскроу средств граждан. Окончательные решения о завершении реформирования сферы долевого строительства планируется принять в течение трех лет.

Кроме того, к концу 2018 года Минстрой России намерен разработать постоянно действующий механизм переселения граждан из аварийного жилья. Напомним, еще на год продлен срок деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ (Федеральный закон от 30 октября 2017 № 311-ФЗ) – для завершения проекта по расселению жилых домов, признанных аварийными на 1 января 2012 года. По данным министерства, по нескольку таких объектов осталось в восьми субъектах РФ. При этом регионы, наиболее успешно реализовавшие этот проект, планируется поощрить за счет неиспользованных резервов Фонда содействия реформированию ЖКХ – средства в этом случае будут расходоваться, например, на расселение выявленных уже после 1 января 2012 года аварийных объектов. Если предложение министерства о необходимости проведения работы по переселению граждан из аварийного жилья на постоянной основе, а не по краткосрочным программам будет поддержано, срок деятельности указанного фонда снова может быть продлен, тем более что министерство будет настаивать на сохранении федерального финансирования этой работы хотя бы в части, что подразумевает наличие оператора. Как писал ранее портал ГАРАНТ.РУ, сам Фонд содействия реформированию ЖКХ уже направил в Минстрой России свои предложения по созданию структуры, оказывающей организационную и финансовую поддержку в сфере ЖКХ на постоянной основе.